REITs是什麼、該怎麼買？美國與台灣常見Reits整理，創造穩定現金流的好工具！

不動產投資信託(REITs)是什麼？它如何讓小資族也有機會成為包租公或包租婆？風險在哪？在投資組合裡REITs扮演的角色又是什麼？這篇文章將一一為你解答，並且跟你介紹台灣常見的REITs和美國常見的REITs。

REITs(不動產投資信託)是什麼?

房地產投資信託（REITs, Real Estate Investment Trust）是一種以房地產為投資標的的證券化商品。也常常出現在ETF投資者的資產配置裡。

簡單來說，房地產的所有權是交付給信託公司來經營管理，所有權可以分成小單位，讓投資人可以以較低的資金來投資房地產。實質上，投資人並不會擁有實體的不動產。

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REITs的特色

REITs的特色如: 用很少的錢，就能投資房地產、提供股利及價格較透明等，以下在一一詳細說明。

無須管理

REITs以房地產為投資標的，但投資人並沒有實質擁有房地產，所以投資人不需要操心如何管理經營房地產(如一些買賣房產稅務或是處理訪客的繁瑣問題等等)。

小資金也可以投資房地產

對於資金少的小資族來說，REITs或許也是讓你有機會投資房地產，因為只要小金額就能投資REITs。

提供穩定的現金流

在美國，REITs是有被規定90%的收入要分配給股東;在台灣，則是規定每年需分配利息給股東，所以REITs可以看作是可以提供穩定現金流的來源標的。

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風險較房地產分散

REITs也有如ETF一樣，可以一次買入一籃子「股票」一樣，只是標的是「房地產」。REITs投資房地產標的很多元，包括辦公大樓、百貨商場、倉庫、零售中心、物流中心、醫療中心、數據中心、基礎設施和飯店等等。

價格高昂的房地產，對一般小資族來說，擁有一間已經很了不起，更何況是擁有多間呢? 小資族可以有小資金投資在REITs，REITs在把投資人的資金投資在不同的房地產，風險相對只有能力購買一間房地產的人，來得分散。

流動性及價格透明度佳

REITs是以股票形式在市場中交易的，因此，和股票一樣，市場流通性較一般房地產買賣流動性佳。另外，以股票形式買賣的好處是，價格上是透明的，不像房地產買賣資訊不透明，往往在想賣房子時，查找時可能才知道房屋實質的價值是多少。

抗通貨膨脹

台灣歷年的通貨膨脹一般介於1-2%，REITs的平均值利率為2-3%，因此，REITs可以對抗通貨膨脹。如果你是投資海外的REITs，殖利率甚至可以上看3-4%以上。另外，房地產的價格或租金通常會受到通貨膨脹增加而增加，所以REITs可視為抗通膨的投資工具。

稅務優惠

在台灣，購買REITs是不用繳交證交稅的，一般股票需要交0.3%的證交稅。

REITs的風險

REITs雖然有一些好處，但凡是金融產品，基本上，皆有其風險性。

易受景氣和房地產本身的影響

REITs的投資標的是房地產，裡所當然也會受到房地產價格的影響，兩者是息息相關的。房地產價格疲軟，會影響到REITs的價格。環境的災害或是景氣不佳，而造成房地產的損害或是該地段商圈的沒落(租金受影響)，皆會影響到REITs的價格。

租金是REITs收入的的主要來源。像2020年COVID-19大流行，REITs是受災最嚴重的行業之一，原因是大部分人被限制在家和經濟停擺，租金收入受到了嚴重的影響，而造成了REITs大跌。

價格的波動大

REITs長期的價格很大部分都是往上的，但還是會有下跌的時候。例如，在2007年，iShares道瓊斯美國房地產ETF（IYR）回報為-20.35％。另外，2020年各類REITs的報酬大部分呈現下跌趨勢(下圖)，抵押REITs下跌最多，報酬為-46.3％。

數據來源: NAREIT、圖片來源: Millionacres

易受利率影響

REITs在利率上升期間，投資人會傾向投資美國國債或其他固定收益，造成REITs的價格下跌。REITs的風險其實比債券還大，和股票差不多。

投資組合裡Reits扮演的角色

基於REITs提供穩定股息收入和資本長期增值的特色下，把REITs加入投資組合，可以幫助降低整體投資組合風險並提高報酬。

當然，這裡提到降低整體投資組合的風險，可以選擇非相關性的資產(如: 股票、債券、現金、REITs、貴金屬等)來達成。但是，如今，真正的非相關性資產很少見的。

對於我們大多數人來說，長期持有股票，債券以及現金和REITs等資產的組合將可以解決問題。這些資產的表現雖然不是完全不相關的，但也還是有所不同，將這些資產結合起來，對幫助抑制投資組合的整體波動性是可行的。

雖說REITs可以加入到投資組合裡，但因為REITs的風險不算小，所以投資組合裡的比例也不能太多，比例在10%左右是比較建議。

常見的台灣REITs基金介紹

資料來源: 公開資訊觀測站

在美國，除了可以買到REITs外，還可以買到REITs ETF。相對於REITs，REITs ETF的投資標的更多元且更分散，是被動式的追蹤房地產市場。REITs則是由公司，主動式地投資房地產標的。

常見美國的REITs ETF介紹

*資料來源ETF.com、ETF Database、Vanguard、iShares

REITs怎麼買？

想投資Reits，可以簡單分為台灣的Reits與國外的Reits。

台灣的Reits透過台股券商即可買到，可參考：

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國外的Reits則需要透過國外券商，可參考：

REITs美國 vsREITs 台灣

台灣REITs和美國REITs有一些不同點，如下:

管理方式

美國的REITs是以公司的形式去經營的，而台灣的REITs則是以共同基金的方式經營。因此，美國的靈活性較大，績效一般也較競爭性。

房地產類型

美國的REITs的投資類型較多元，有商用、醫用、教育、物流等等，五花八門。台灣的則種類少。

地區分散程度

在美國，你可以投資到的REITs，地區除了美國，也可以選擇美國以外，甚至是分佈全球的REITs ETF都有。但是，台灣REITs在地區分散性上較集中，大部分集中在台灣的北部，因此風險相對較高。

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