REITs是什麼、該怎麼買?美國與台灣常見Reits整理,創造穩定現金流的好工具!

Reits

不動產投資信託(REITs)是什麼?它如何讓小資族也有機會成為包租公或包租婆?風險在哪?在投資組合裡REITs扮演的角色又是什麼?這篇文章將一一為你解答,並且跟你介紹台灣常見的REITs和美國常見的REITs。

REITs(不動產投資信託)是什麼?

房地產投資信託(REITs, Real Estate Investment Trust)是一種以房地產為投資標的的證券化商品。也常常出現在ETF投資者的資產配置裡。

簡單來說,房地產的所有權是交付給信託公司來經營管理,所有權可以分成小單位,讓投資人可以以較低的資金來投資房地產。實質上,投資人並不會擁有實體的不動產。

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REITs的特色

REITs的特色如: 用很少的錢,就能投資房地產、提供股利及價格較透明等,以下在一一詳細說明。

無須管理

REITs以房地產為投資標的,但投資人並沒有實質擁有房地產,所以投資人不需要操心如何管理經營房地產(如一些買賣房產稅務或是處理訪客的繁瑣問題等等)。

小資金也可以投資房地產

對於資金少的小資族來說,REITs或許也是讓你有機會投資房地產,因為只要小金額就能投資REITs。

提供穩定的現金流

在美國,REITs是有被規定90%的收入要分配給股東;在台灣,則是規定每年需分配利息給股東,所以REITs可以看作是可以提供穩定現金流的來源標的。

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風險較房地產分散

REITs也有如ETF一樣,可以一次買入一籃子「股票」一樣,只是標的是「房地產」。REITs投資房地產標的很多元,包括辦公大樓、百貨商場、倉庫、零售中心、物流中心、醫療中心、數據中心、基礎設施和飯店等等。

價格高昂的房地產,對一般小資族來說,擁有一間已經很了不起,更何況是擁有多間呢? 小資族可以有小資金投資在REITs,REITs在把投資人的資金投資在不同的房地產,風險相對只有能力購買一間房地產的人,來得分散。

流動性及價格透明度佳

REITs是以股票形式在市場中交易的,因此,和股票一樣,市場流通性較一般房地產買賣流動性佳。另外,以股票形式買賣的好處是,價格上是透明的,不像房地產買賣資訊不透明,往往在想賣房子時,查找時可能才知道房屋實質的價值是多少。

抗通貨膨脹

台灣歷年的通貨膨脹一般介於1-2%,REITs的平均值利率為2-3%,因此,REITs可以對抗通貨膨脹。如果你是投資海外的REITs,殖利率甚至可以上看3-4%以上。另外,房地產的價格或租金通常會受到通貨膨脹增加而增加,所以REITs可視為抗通膨的投資工具。

稅務優惠

在台灣,購買REITs是不用繳交證交稅的,一般股票需要交0.3%的證交稅。

REITs的風險

REITs雖然有一些好處,但凡是金融產品,基本上,皆有其風險性。

易受景氣和房地產本身的影響

REITs的投資標的是房地產,裡所當然也會受到房地產價格的影響,兩者是息息相關的。房地產價格疲軟,會影響到REITs的價格。環境的災害或是景氣不佳,而造成房地產的損害或是該地段商圈的沒落(租金受影響),皆會影響到REITs的價格。

租金是REITs收入的的主要來源。像2020年COVID-19大流行,REITs是受災最嚴重的行業之一,原因是大部分人被限制在家和經濟停擺,租金收入受到了嚴重的影響,而造成了REITs大跌。

價格的波動大

REITs長期的價格很大部分都是往上的,但還是會有下跌的時候。例如,在2007年,iShares道瓊斯美國房地產ETF(IYR)回報為-20.35%。另外,2020年各類REITs的報酬大部分呈現下跌趨勢(下圖),抵押REITs下跌最多,報酬為-46.3%。

數據來源: NAREIT、圖片來源: Millionacres

易受利率影響

REITs在利率上升期間,投資人會傾向投資美國國債或其他固定收益,造成REITs的價格下跌。REITs的風險其實比債券還大,和股票差不多。

投資組合裡Reits扮演的角色

基於REITs提供穩定股息收入和資本長期增值的特色下,把REITs加入投資組合,可以幫助降低整體投資組合風險並提高報酬。

當然,這裡提到降低整體投資組合的風險,可以選擇非相關性的資產(如: 股票、債券、現金、REITs、貴金屬等)來達成。但是,如今,真正的非相關性資產很少見的。

對於我們大多數人來說,長期持有股票,債券以及現金和REITs等資產的組合將可以解決問題。這些資產的表現雖然不是完全不相關的,但也還是有所不同,將這些資產結合起來,對幫助抑制投資組合的整體波動性是可行的。

雖說REITs可以加入到投資組合裡,但因為REITs的風險不算小,所以投資組合裡的比例也不能太多,比例在10%左右是比較建議。

REITs和S&P500的關聯性

常見的台灣REITs基金介紹

台灣REITs 規模 成立時間 投資標的 投資類型 平均殖利率

(5年)

年配息頻率
富邦一號,01001T 58.3億 2005年 富邦人壽大樓、富邦中山大樓、潤泰中崙大樓商場部分 商業辦公大樓、商場 2.69% 1次
富邦二號,01004T 73.02億 2006年 富邦民生大樓、富邦內湖大樓、潤泰中崙大樓、海外Reits 商用辦公大樓、廠辦大樓 2.87% 2次
國泰一號,01002T 139.3億 2005年 喜來登飯店、台北西門大樓、台北中華大樓 國際觀光飯店、百貨商場、賣場及商業辦公大樓 2.79% 1次
國泰二號,01007T 72億 2006年 民生商業大樓、世界大樓、安和商業大樓 商業辦公大樓 2.76% 2次
新光一號,01003T 113億 2005年 新光天母傑仕堡大樓、新光國際商業大樓、台証金融大樓、台南新光三越百貨大樓、新光信義華廈、新光中山大樓 商場及商務出租住宅大樓、商業辦公大樓、商業辦公混合使用大樓、百貨商場 2.37% 1次
圓滿一號,01009T 30億 2018年 板信銀行家大樓、台南Focus時尚流行館 商辦大樓、百貨商場大樓 3.22% 2次
樂福一號,01010T 105億 2018年 台茂購物中心部分樓層、大都市國際中心部分樓層、NASA科技總署大樓部分樓層、觀音物流中心、永樂酒店、海外Reits 商場、辦公大樓、旅館、廠辦、物流中心 3.57% 2次

資料來源: 公開資訊觀測站

在美國,除了可以買到REITs外,還可以買到REITs ETF。相對於REITs,REITs ETF的投資標的更多元且更分散,是被動式的追蹤房地產市場。REITs則是由公司,主動式地投資房地產標的。

常見美國的REITs ETF介紹

美國REITs 規模* 成立時間 內扣總開銷 投資區域 REITs產業類型 殖利率
Vanguard Real Estate ETF (VNQ) 379億(美元) 2004年 0.12% 美國地區 住家、工業、辦公室與零售等 3.27%
Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF (VNQI) 50億(美元) 2010年 0.12% 美國以外的地區 房地產開發與營運、商業、住家等 0.88%
iShares Global REIT ETF(REET) 30億(美元) 2014年 0.14% 全球 房地產開發與營運、商業、住家等 2.27%

*資料來源ETF.com、ETF Database、Vanguard、iShares

REITs怎麼買?

想投資Reits,可以簡單分為台灣的Reits與國外的Reits。

台灣的Reits透過台股券商即可買到,可參考:

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國外的Reits則需要透過國外券商,可參考:

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REITs美國 vsREITs 台灣

台灣REITs和美國REITs有一些不同點,如下:

管理方式

美國的REITs是以公司的形式去經營的,而台灣的REITs則是以共同基金的方式經營。因此,美國的靈活性較大,績效一般也較競爭性。

房地產類型

美國的REITs的投資類型較多元,有商用、醫用、教育、物流等等,五花八門。台灣的則種類少。

地區分散程度

在美國,你可以投資到的REITs,地區除了美國,也可以選擇美國以外,甚至是分佈全球的REITs ETF都有。但是,台灣REITs在地區分散性上較集中,大部分集中在台灣的北部,因此風險相對較高。

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